BLOG

Renovación del alquiler en julio: sin acuerdo, ¿tocará actualizar por encima de la inflación?

• 17 de Julio, 2023
• Idealista

El Mitma defiende que se aplique el índice más bajo, como contempla la LAU · Los expertos ven, sin embargo, que tanto la Ley de Vivienda como los decretos contra los efectos de la guerra en Ucrania desindexaron la inflación de los alquileres.El dato definitivo del IPC de junio (1,9%) publicado por el INE confirma que la inflación se encuentra ligeramente por debajo del tope máximo del 2% establecido por el gobierno de Pedro Sánchez desde marzo de 2022 para la renovación anual de los contratos de alquiler de vivienda.

Esa décima de distancia supone apenas una diferencia de 9 euros anuales de media para un alquiler tipo de dos habitaciones en España, según el informe de idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, pero abre la puerta a la discusión de si se hace necesario mantener esta medida y, sobre todo, qué índice debe aplicarse ahora que la inflación está por debajo del tope máximo aplicado hasta ahora.

El Mitma defiende que la LAU confirma que el tipo que se aplique nunca podrá ser superior al IPC, y los expertos, que la Ley de Vivienda y los decretos ante la guerra en Ucrania dejaron fuera a la inflación de la renovación anual de las rentas. Recordemos que el tope máximo del 2% (IGC) sigue en vigor hasta finales de 2023 y que a partir de 2024 tendrá un límite máximo del 3% de subida.

    La inflación cierra junio al 1,9%, frente al tope máximo del 2% en la actualización de rentas
    ¿Cómo está regulada ahora la renovación anual de los alquileres de viviendas?
    ¿Qué dice, por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos?
    ¿Por qué el IGC se mantiene en un tope máximo del 2%?
    ¿Qué pasará con la actualización de los alquileres a partir de 2024 y en adelante?

Desde hace más de un año, exactamente desde el 31 de marzo de 2022, está en vigor la actualización anual de las rentas de alquiler de viviendas que tiene un tope máximo de subida del 2%, referenciado al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). El Gobierno intervino para paliar los efectos de la guerra en Ucrania en la economía, como las subidas de los precios de la energía y los carburantes, el encarecimiento de las materias primas y, por tanto, de los precios de los alimentos y la cesta de la compra, que impactan directamente sobre el IPC.

Cuando comenzó este paquete de medidas, la última tasa de inflación definitiva publicada era la febrero de 2022, que cerró en el 7,6%, alcanzando el 9,8% en marzo del año pasado y superando el 10% de inflación en junio, julio y agosto de 2022, respectivamente. Esto hubiera supuesto subidas de más de 700 euros al año de media para los contratos de alquiler que renovaran en esos meses, si siguieran vinculados al IPC.

El Gobierno fue renovando las medidas para luchar contra el impacto económico de la guerra en Ucrania en junio de 2022, en diciembre de 2022, y el último en junio de 2023. Pero los apartados de la renovación de los contratos de alquiler con un tope máximo del 2% en caso de que las partes no llegaran a un acuerdo ha pasado al texto de la nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor el pasado mes de mayo, tras más de un año de negociaciones en el Parlamento.
La inflación cierra junio al 1,9%, frente al tope máximo del 2% en la actualización de rentas

Ahora, por primera vez desde marzo de 2021, la tasa de inflación ha bajado del 2% de incremento, y por primera vez desde marzo de 2022, el IPC cae por debajo del tope máximo establecido por la ley. Y ante esta situación, propietarios e inquilinos se encuentran con que la renovación de las rentas de alquiler podría superar a la propia tasa de inflación (1,9%), ¿o ahora hay que aplicar el IPC?

El dato confirma la moderación de los precios en los últimos meses. Desde marzo de este año, la inflación ha bajado del 5%, siendo la tasa de junio (1,9%) la más baja entre marzo (3,3%), abril (4,1%) y mayo (3,2%). Los economistas prevén que en los próximos meses continúe esta tendencia a la baja.

"Son datos positivos, pero tenemos que entender que el efecto base sigue favoreciendo estos ajustes hacia abajo. Lo que más nos preocupa es ver si la inflación es capaz de mantenerse a partir de ahora en ese tono tan positivo ya que estadísticamente, por ese efecto base, ya no tenemos esos ajustes tan importantes", según Javier Molina, analista senior de mercados para eToro.

Actualmente, esta duda solo va a afectar a los contratos de alquiler que tengan que negociar su renovación durante el mes de julio. ¿Por qué? Porque la renovación de las rentas de alquiler está vinculada según la Ley de Vivienda al acuerdo entre las partes, y que ante la falta de acuerdo se aplica el IGC, actualmente en el 2%, ligeramente por encima del IPC.

La diferencia entre un cálculo y otro es de apenas 9 euros, según el estudio idealista basado en una vivienda tipo piso de dos habitaciones. Con el actual límite máximo del 2%, los alquileres que firmaron su contrato en julio verán un incremento medio de 174 euros anuales, mientras que con la tasa adelantada del IPC la subida hubiera supuesto 165 euros. Aunque la diferencia crece levemente en las grandes ciudades y se reduce en los mercados más pequeños del arrendamiento de viviendas.

Habrá que esperar a cómo evolucionan los datos económicos en los próximos meses para confirmar si la inflación sigue por debajo del tope máximo del 2% en la renovación de los contratos de alquiler. Una situación que volverá a generar polémica ante la aplicación de medidas de control del mercado de alquiler.
¿Cómo está regulada ahora la renovación anual de los alquileres de viviendas?

Desde el 30 de marzo de 2022, los decretos contra los efectos de la guerra en Ucrania establecen que la renovación de los contratos de alquiler, sean grandes o pequeños tenedores, debe hacerse de acuerdo entre las partes. Y que, si no hay acuerdo entre las partes, entonces se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). El artículo 46 de ese decreto ha quedado modificado recientemente por la disposición final sexta de la nueva Ley de Vivienda en los actuales términos:

Disposición final sexta. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, queda modificado como sigue:

«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

1. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
¿Qué dice, por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Según el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el que se rigen todos los contratos de alquiler de viviendas de larga duración, puede generar cierta confusión con el texto de la Ley de Vivienda para establecer el índice por el que se debe regir la actualización de la renta del alquiler, sobre todo ahora que la inflación está por debajo del IGC.

Según el Artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que trata de la actualización de la renta:

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En este caso se podría interpretar que:

    Si en el contrato de arrendamiento no aparece que tiene que producirse una renovación anual de la renta, no cabe a lugar que se actualice el precio inicial alquiler.
    En caso de que una renovación anual aparezca en el contrato, pero no se concrete el índice de referencia, el alquiler se actualizará en función del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Se sobreentiende que en caso de que sí se concrete un índice, se aplicara la tasa que corresponda.
    Pero hace esta aclaración, de que ese incremento anual de la renta no podrá exceder de la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de la actualización.

Y es esta última interpretación la que puede generar dudas entre los propietarios e inquilinos a la hora de renovar su contrato. Y es a la que se agarra el Gobierno y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) para defender que se debe aplicar el índice más bajo de los dos. Fuentes del ministerio afirman que en cualquier caso, la LAU indica que no se podrá exceder de la variación porcentual del IPC.

Sin embargo, ante este parecer, la Ley de Vivienda, también ofrece en su texto:

La disposición transitoria cuarta de esta normativa trata sobre el Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley:

1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.

3. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.

Es decir, los alquileres siguen regulados por LAU, con los cambios introducidos en ella por la Ley de Vivienda, pero justo el apartado de la renovación anual de los contratos de alquiler se rige desde marzo de 2022 por el texto de las medidas introducidas para paliar los efectos de la guerra en Ucrania (el artículo 46 antes mencionado).

Según los expertos, "Evidentemente, el legislador ha cometido un error al no reformar todos los artículos relacionados con la actualización de la renta. La Ley por el derecho a la Vivienda no ha modificado el artículo 18 de la LAU, que es el que establece la actualización de la renta, por lo que existe una contradicción entre el artículo, la nueva ley y el real decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo. Entiendo que si las partes no llegan a un acuerdo se deberá aplicar el 2% y no el actual IPC que es del 1,9%", según Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona. "Es lo que sucede cuando se legisla sin tener en consideración todas las circunstancias y, sobre todo, a todos los operadores jurídicos e intervinientes del mercado inmobiliario que habrían sido conscientes del error de la regulación y las contradicciones existentes".

Por su parte, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). ya alertó que “la Ley de Vivienda va a provocar que la actualización de las rentas de alquiler se realice por encima de la inflación, un alza de precios que va a perjudicar a los inquilinos”.

“Cuando se ha constatado”, señala Zurdo, “un desajuste entre el mercado y la intervención política sobre las rentas de alquiler, como ya adelantamos que se podía producir esta situación, la Ley es clara y no hay debate jurídico al respecto. En 2023, las rentas de alquiler se deben actualizar con el máximo del 2% y el 3% en 2024, más allá de lo que marque el IPC”, concluye el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.
¿Por qué el IGC se mantiene en un tope máximo del 2%?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica mensualmente el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), un índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Desde su creación, durante el Gobierno de Mariano Rajoy, a través del Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE 31/03/2015), se mantuvo en tasa negativa durante más de seis años, hasta agosto de 2021.

En todo este periodo, cuando la tasa de variación se situó por debajo de 0%, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión.

Desde entonces, no ha parado de subir y en apenas seis meses (enero de 2022) llegó a superar el 2%. El INE aclara que cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%), se tomará este valor como referencia. “De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Desde entonces, se mantiene por encima del 2%, incluso alcanzando el 8,6% en octubre de 2022, su mayor tasa de la serie histórica. Actualmente, el último dato publicado es el de abril, en el 4,65%. Por lo tanto, desde que entró en vigor el decreto de medidas para paliar las consecuencias de la guerra en Ucrania en marzo de 2022 se aplica el tope máximo del 2% de incremento.
¿Qué pasará con la actualización de los alquileres a partir de 2024 y en adelante?

La nueva Ley de Vivienda también ha establecido cómo va a aplicar la actualización anual a los contratos de alquiler a partir de 2024 y en años sucesivos.

El punto dos (2) de la disposición final sexta de la Ley de Vivienda sigue modificando el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, de la siguiente manera:

2. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento (3%). En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento (3%).

Por lo tanto, se podría dar la situación a partir de 2024 de que la inflación se encuentre por debajo del 3%, pero a la hora de actualizar las rentas, si no hay acuerdo entre las partes, el alquiler deba renovarse con ese tope máximo del 3%.

“Es probable, si todo sigue así, y se confirma la tendencia de desaceleración de la inflación, que en lo que queda de año y en el 2024, el IPC pueda situarse muy por debajo del 2% y las rentas de los arrendamientos, si no hay un nuevo acuerdo entre las partes, tengan que actualizarse con el 2% y el 3%, que son los índices de actualización que contempla la nueva Ley de Vivienda, para esos periodos de tiempo”, agrega el responsable de ANA.

A partir de 2025, de nuevo la Ley de Vivienda establece criterios para  evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la que “encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda”.

Exactamente, añade una disposición adicional undécima a la LAU que se titula

Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. “El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”, concreta el BOE.

Si quieres estar informado de todo lo que ocurre en el sector inmobiliario, date de alta en nuestros boletines inmobiliarios.